한권으로 끝내는 공동주택 회계와 세무 > 회계학

머리말

어느 날 회계전공 교수인 저자에게 아파트 회계감사를 해보지 않겠느냐는 제안이 왔다. 혼자서 생각해 보기도 하고, 주위 전문가들에게 자문을 구해 보기도 하면서 며칠을 망설였다. 오랫동안 회계학을 학문으로 연구하고 가르쳐 왔지만 아파트에서 회계가 중요할 것이라는 생각은 거의 하지 않은 채 지내왔고 회계실무에 관해 아는 것도 별로 없었다. 어쩌다 집에서 관리비고지서가 눈에 띄어도 관리비 부과내역이 무엇인지에는 거의 관심이 없었고 혹시나 납부마감일을 놓치지나 않을까 걱정하는 정도였다.

아파트 관리비는 당연히 공정하고 정확하게 부과되는 줄만 알았다. 그런데 이게 웬걸! 지방자치단체에서 실시하는 아파트 회계감사에 참여하게 되면서 세상에 이런 사각지대가 있다니! 하고 놀랐다. 입주민의 사유재산이 침해되는 여러 가지 사례들과 맞닥뜨리게 되었고 관리비 집행과정에서 주민갈등이 심각해지는 경우가 많다는 것을 알게 되었다. 주위의 만류에도 불구하고 결국 ‘호기심천국’이 발동하였고, 내가 아는 작은 지식을 활용하여 아파트 관리비의 투명한 집행과 사회적 문제해결에 기여해야 하겠다는 소박한 의무감이 다른 모든 것에 앞서게 되었다.

아파트 회계감사를 본격적으로 시작하면서 아파트의 투명한 관리를 위해 필요한 지식이 단순히 회계학에 머무르지 않고 공동주택관리법을 비롯한 법학지식, 아파트에 설치된 각종 설비 및 부대시설과 관련된 기술지식에 이르는 방대한 지식이 요구된다는 것을 알게 되었다. 뿐만 아니라 실제 아파트 현장에서 벌어지고 있는 부당한 거래 및 계약 관행을 파악하여 그 실질을 좇아가는 일도 매우 중요하다는 것을 깨닫게 되었다.

이렇게 아파트 회계감사를 수행하고, 아파트 관리비의 집행과 관련된 지식과 경험이 축적되고, 아파트 입주자대표회의 구성원, 관리사무소장, 회계담당직원을 대상으로 특강을 하는 기회가 생기면서 뭔가 정리가 필요하다는 생각이 들었다.

2015년부터 아파트 관리비에 관한 감사와 특강을 진행한 성과도 있겠지만 그동안 법령과 제도가 정비되면서 아파트 관리비 집행의 투명성이 많이 개선되었다.

그러나 여전히 비슷한 유형의 문제점들이 반복해서 발생하고 있다. 그래서 내가 아는 지식을 필요로 하는 분들과 공유하고 싶어졌다.

원고를 수년간 집필하다 보니 원고 내용이 중복되는 부분도 많아졌고 법령도 계속 개정되다 보니 새로운 법령으로 교체해야 할 내용도 늘어만 갔다. 은퇴도 얼마 남지 않아 더 미룰 수가 없었고 결단을 내려야 했다. 집중해서 집필하여 완성도를 끌어올려야 했다. 이 책은 저자의 그러한 의지와 노력을 통해 만들어진 지적 생산물이다.

통계청이 2022년 7월에 발표한 ‘2021년 인구주택총조사 결과’에 따르면 우리나라 전체 주택 1,881만 호 중 공동주택(아파트, 연립·다세대주택)이 78.3%를 차지하고, 전체 일반가구 2,145만 가구 중 공동주택에 거주하는 가구가 63.3%를 차지했다. 아파트만 놓고 보면 전체 주택 중 63.5%(1,195만 호), 일반가구 중 51.9%(1,114만 가구)를 차지했다. 또한 한국부동산원이 2022년 5월에 발표한 ‘전국 관리비 공개의무단지 현황’에 따르면 2021년 관리비 총액이 22조 9천억 원에 이르렀고 세대당 월평균 18만155원을 부담했다.

이와 같은 자료는 아파트를 비롯한 공동주택 관리비가 국민경제나 가정경제에서 차지하는 규모와 비율이 증가하고 있으며 그 사안의 중요성이 높아지고 있음을 시사하는 것이다. 최근에는 많이 나아졌지만 공동주택의 입주자와 사용자 중에는 아직도 아파트 관리비에 대해 여러 가지 이유로 무관심한 경우가 많다. 그 빈틈을 파고들어 아파트 관리비 집행에서 부정과 오류가 발생하게 된다. 때로는 아파트 관리비문제가 사회문제로 비화되어 언론의 관심대상이 되기도 하고 심지어 소송까지 불사하여 아파트 공동체가 무너지는 경우를 보기도 한다.

공동주택은 사유재산이고 이에 따라 공동주택의 관리는 원칙적으로 사적자치의 원칙이 적용된다. 민간의 모든 영역을 사적자치에 맡겨 둘 수는 없기에 국가가 일정 부분 개입하는 것이 불가피한 측면이 있지만 가능한 한 우리 스스로 올바른 아파트 공동체문화를 만들어 갈 책임이 있다. 마을공동체가 성숙하게 발전하는 데는 상호 신뢰의 형성이 매우 중요한데 그것은 자금의 조달과 사용에서 투명성을 확보하는 것이다. 그 투명성은 바로 올바른 회계처리에서 나온다. 회계는 근본적으로 조직의 활동을 측정하고 보고하는 것이며 이를 통해 신뢰라는 무형의 사회적 자산을 형성하는 역할을 한다. 관광을 가는 경우와 마찬가지로 아파트 관리비도 아는 만큼 보일 수밖에 없다. 깨어 있는 시민만이 공동주택에서 건강한 공동체문화를 만들어 갈 수 있다고 생각하기에 이 책이 이에 조금이나마 기여할 수 있기를 바란다.

이 책을 집필한 목적은 일차적으로 아파트를 비롯한 공동주택의 입주자대표회의 구성원, 관리사무소장, 회계담당자 등 현장 근무자들에게 회계처리와 세무처리에 관한 올바른 정보를 제공하여 관리비의 부과·징수에 정확성, 신뢰성, 투명성을 높이는 데 있다. 더불어 입주자와 사용자, 정부의 공동주택담당자 등 공동주택관리비의 투명한 관리와 집행에 관심을 가진 이해관계자들에게 공동주택 관리비가 제대로 부과·징수되고 있는지를 판단하도록 도움을 주는 데 있다.

이에 따라 책의 내용도 매우 기초적인 것부터 수준 높은 내용까지 가능한 한 빠짐없이 구성하려고 노력하였다. 아직 보완해야 할 점이 남아 있지만 이 책의 출간을 더 미룰 수가 없는 처지가 되어 버렸기에 다음 기회를 기다려 본다. 부족한 부분에 대한 독자들의 조언과 질책을 기다린다.

그동안 늘 아파트 감사업무에 함께 참여하며 다양한 의견을 교환하고, 이 책의 집필에도 여러 가지 좋은 아이디어를 주신 하순금 박사에게 진심 어린 고마움을 전한다. 또한 이 책의 집필을 독려하고 지원해 주신 도서출판 청람 이수영 사장과 편집진을 비롯한 관계자 여러분에게도 깊은 감사의 말씀을 드린다.

마지막으로 결혼 이후 인생의 동반자로서 언제나 힘이 되어 주신 아내에게 무한한 감사와 사랑의 마음을 이 책에 새기고 싶다.

오랜 인고의 시간을 넘어 짙은 초록의 향연을 펼치는

2023년 칠월, 어느 날

저자

추천사 

집은 동서고금을 막론하고 누구에게나 소중한 안식처이며, 집의 형태는 인류의 소중한 문화유산으로 자리매김하여 왔다. 최근 우리나라는 급속한 경제성장과 더불어 도시화가 진행되고 주거환경에 대한 욕구가 증대되면서 국민 다수가 공동주택에 거주하게 되었고 그 비율은 점점 증가하고 있다.

개인주택의 경우라면 개인이 주택을 관리하고 비용을 부담하면 된다. 그러나 집합건물 형태의 공동주택에서는 여러 주택을 공동으로 관리하고 여러 세대가 비용을 나누어 부담한다. 이러한 사실은 공동주택의 입주자와 사용자에게 관리비 부과·징수·집행의 공정성, 신뢰성, 투명성에 관한 관심을 불러일으키게 만든다.

이에 따라 국토교통부는 공동주택회계처리기준을 제정하여 2017년 1월 1일부터 적용하도록 고시하였다. 또한 2024년 1월 1일부터 적용되는 개정 ｢공동주택관리법｣에서는 회계감사대상 공동주택을 종전의 300세대 이상에서 의무관리대상 전체로 확대하였다.

이와 같은 회계 및 회계감사제도를 정착시키기 위해 한국공인회계사회는 공동주택회계감사기준을 제정하였고, 이를 바탕으로 공동주택의 재무제표가 공동주택 회계처리기준을 준수하여 적정하게 작성·공시되도록 회계감사를 수행하고 있다.

이러한 법령과 제도의 시행으로 공동주택의 회계와 세무는 정보품질이 획기적으로 향상되었지만 여전히 개선의 여지가 남아 있다. 이러한 계제에 조용언 교수의 저서 ‘한권으로 끝내는 공동주택 회계와 세무’는 실무자, 정책 담당자, 회계감사인 등에게 훌륭한 나침반의 역할을 할 것으로 기대된다. 오랜 실무 경험과 이론연구를 통해 축적된 지식에 힘입어 공동주택의 회계와 세무에 관한 기본적인 내용을 충실히 다루었을 뿐만 아니라 제도 개선이 필요한 부분까지 세세하게 제안함으로써 이 저서가 단순히 실무안내서의 수준을 넘어 연구 성과물로서의 가치도 가진다고 평가할 수 있겠다. 공동주택의 회계와 세무에 대한 독자 여러분의 갈증을 해결하는 데 큰 도움을 줄 것으로 확신한다.

공동주택 관리비는 사유재산이다. 따라서 관리비를 둘러싼 갈등과 분쟁도 곳곳에서 발생하고 있다. 이 저서가 공동주택 관리비의 부과·징수·집행에서 공정성, 신뢰성, 투명성을 높이는 데 기여함으로써 입주자와 사용자의 사유재산이 철저히 보호되기를 기대한다. 이와 함께 공동주택 관리비에 관한 갈등과 분쟁을 해결하는데 기여함으로써 공동주택이 평화롭고 화목한 마을공동체로 발전해 가는 데 버팀목이 되기를 희망한다. 이 저서가 만든 작은 물결이 우리나라 모든 공동주택으로 퍼져나가 새로운 회계문화를 형성하는 데 보탬이 되기를 바란다.

그동안 한국공인회계사회 회장으로서 지켜본 바로 조용언 교수는 교육, 연구, 봉사라는 교수 본연의 역할 어느 하나 빼놓지 않고 최선을 다해 수행해 왔기에 이번 저서도 평소의 학자다운 고집스런 면모가 스며들어 있다고 본다.

한국공인회계사회의 회원이기도 한 조용언 교수가 평소 바쁜 일정에도 불구하고 틈틈이 시간을 내어 공동주택 회계와 세무에 관한 원고를 집필하여 한 권의 책으로 세상에 내어놓은 것을 축하하고 이 분야의 전문가로서 계속 발전하기를 기원한다.

2023년 7월 30일

한국공인회계사회 회장 김영식

제1장 공동주택회계의 기초

제1절 공동주택관리를 위한 회계의 필요성 

제2절 공동주택회계처리기준

제3절 관리규약과 회계규정

제2장 공동주택 회계처리과정

제1절 복식부기와 발생주의 회계 

제2절 거래의 발생부터 결산까지의 과정

제3절 예산편성부터 결산까지의 과정

제4절 회계감사 

제3장 계정과목별 회계처리

제1절 공동주택관리비 47개 공개항목 표준분류

제2절 관리비 

제3절 사용료

제4절 장기수선충당금

제5절 관리외수익(잡수입)과 관리외비용

제6절 하자보수보증금

제7절 재고자산

제8절 유형자산 

제9절 관리비예치금 

제10절 가수금과 가지급금3

제11절 선급비용과 선급금

제12절 미지급비용과 미지급금

제13절 선수수익과 선수금

제14절 미수수익과 미수금 

제15절 예수금

제16절 이익처분

제4장 공동주택의 세금(소득세, 부가가치세, 법인세)

제1절 세금의 중요성

제2절 소득세

제3절 부가가치세 

제4절 법인세

부록 1 공동주택 회계처리기준

부록 2 ｢공동주택관리법 시행규칙｣ [별표 1] 장기수선계획의 수립기준

부록 3 2022 장기수선계획 실무가이드라인

부록 4 ｢공동주택관리법 시행령｣ [별표 4] 시설공사별 담보책임기간

조용언

동아대학교 경영학과 교수, 공인회계사

부산광역시 공동주택 특별감사위원

부산광역시 지방세심의위원회 위원장

부산광역시 재정공시심의위원회 위원장

부산광역시 주민참여예산위원회 위원장

부산지방국세청 국세심사위원회 위원

부산경제정의실천시민연합 공동대표

한국회계정책학회 회장

한국공인회계사 및 세무사 시험 출제위원